中国“棚改”大拆迁的真正原因(图)

 作者:陆催     |      日期:2019-07-08 10:14:00
(一) 关于房地产市场,目前公认有两个不合理:房价与一般民众的收入不成适当比例,即房价过高;房屋租赁价格与售价不成适当比例,即租价过低这两个不合理相互矛盾,却同时存在,违背价值规律 价值规律是市场的最基本规律价值规律不起作用的地方,一定不存在真正的市场 房价为什么与一般民众的收入不成适当比例那是因为购房需求旺盛如果缺少需求,开发商一定会降价促销如果开发商没有争相降价促销,一定是因为需求旺盛 需求之所以旺盛,首先与大规模的城市化有关,与民众对住房的要求提高有关如3代同堂,曾经就是在一间屋里搭“高低床”,而现在至少要求每代人用一间房,对于这个家庭来说,就是住房要求提高了几倍但今时今日,无论怎样的高楼大厦也不过是堆积砖头瓦块,基本没有技术含量即怎样规模的城市化,怎样的住房要求,理论上都将很快得到满足需求不应该长期旺盛 购房需求竟然长期旺盛,必定不是市场在发生作用,而是市场被扭曲、不能发生作用的严重后果当购房需求怎么也满足不了,说明相当部分住房不是用于居住,而是用于囤积居住需求容易满足,囤积的欲望无限购房需求因后者才长期旺盛 房子尽管空置,也有囤积的价值,乃至有巨大的价值,是因为房价一定会快速上涨、持续上涨市场或者能支撑房价快速上涨,以及在局部城市、街区的持续上涨,市场也许还能在空前规模的城市化进程中,支撑整个国家范围内的房价快速上涨,却绝不能支撑其持续上涨唯行政强权有能力支撑其持续上涨 这些年来,房市不是没有萎靡过这10年间,其实已几度萎糜所谓萎靡,就是供大于求,价值规律在发生作用只是每当这个时候,各级政府就急了那是真急啊,一定会在托市方面出重手、动真格这些年来,房价狂飙时,尽管各级政府高喊调控,那都是虚张声势唯有在房市萎糜时,才动真格、出重手为此,不惜越来越严重地透支未来、累积风险总之,尽一切力量阻止市场规律发生作用 中国城市里的房市因此成为一路上涨、永不下落的市场无论任何人同意不同意、愿意不愿意,中国城市里的房子首先不是用来住的,而是用来投资的且投资暴利由行政强权保障所以,购房需求长期旺盛 (二) 尽管市场被扭曲,但市场不可能被完全破坏,总还部分存在,能断续发生作用房价的博弈,目前实际是市场规律与行政强权间的博弈虽然后者总是胜利,但随着空置率越来越高、过剩越来越严重,市场的反弹力量也会越来越强为应对计,行政强权将越来越粗暴蛮横 如2015年至2016年上半年,多数中小城市的房价已经到了崩盘的边缘以湖北省荆州市为例,一年间,房价从6000多元/平米降到了4000多元/平米然后,众所周知,政府以空前力度救市这一轮救市的关键词是:“棚改”“棚改”的关键字是:拆 “棚改”,表面上鼓吹解决弱势群体的住房困难,然而,一,谁说棚户区的居民都住房困难事实是在被强拆的区域,许多物业都是新建,且实际居住条件非常好二,谁说棚户区里居住的都是业主以“城中村”为例,所居不基本是外来人口吗由此,又引申出另外一个问题:谁说棚户区里的业主都是贫民因此,“棚改”没有公平正义属性,只是权宜之计 “棚改”以“拆”为关键字不是每一户人家被拆了在“棚改区”里的房后,都会买新房然而,一定有相当部分人被拆了在“棚改区”里的房后,会去买新房再以湖北省荆州市为例,仅2017年一年,“棚改”投资为281亿元,涉及居民住房4.47万套荆州不过是一个城区实际居住人口仅数十万的中等城市,突然之间,4.47万套住房被拆,对于商品房市场是怎样的冲击 读者诸君,有心查一下其他中小城市的“棚改”规模,您大半会发现:都是相当大的规模从2016年下半年开始的这一轮房价普遍性飙升,特别是中小城市的房价飙升,绝不是像某些人所分析那样,因为炒房资金转战三四线城市,而主要因为:拆因拆而制造刚需,从而带动其他人群的恐慌性买房需求 (三) 尽管政府必定非常希望荆州市的房价过万、过两万,然而,无论行政强权怎样倒行逆施,荆州的房价也只是回到2014年的高点,或只是有特定楼盘的价格已经高于2014年的高点即房子终归是过剩,无论行政强权怎样推动,也上涨幅度受限 这里有一个数据:尽管以行政强权推动如此大规模的“棚改”,2016年,湖北省住宅地价同比增长率仅为3.93%其中,荆州市的地价增长率位列全省第二,仅次于省城武汉,增长率也不过才5.04%与之比较,这一年,房价上涨了30%以上,并在继续增长说明开发商也知道这一轮房价飙升、交易量暴涨全因“棚改”驱使而来,不可能持续;只要不再大拆一气,一定陷入更严重的萎靡他们借“棚改”出货,收割行政红利,却不会头脑冲动,进一步以高价替政府接盘 由此更能理解国务院的焦急,以及急令排除一切困难,在2018-2020的三年间,再拆1500万套房子的原因房价普涨的局面,已经只能用大规模拆毁存量的办法维持 把拆出来的地块改公园、恢复成农田显然不可能那样的话,“棚改”投入就全部打了水漂小小一个荆州市,仅2017年一年,“棚改”投入至少281亿元如果2018-2020年再拆1500万套房子,对于中小城市来说,解决不了资金的回笼问题,就会在财政上彻底破产 最直接的逻辑是:在拆出来的地块上再建新房,在新的价格标准上顺利地将房卖出去 但之所以“棚改”,就是因为房子实在太多,其他种种行政强权的法子已不足以维持交易量,眼看中小城市的房地产市场将崩盘,主政者才有意无意间把自己的良心统统挖出去喂王八,极其恶毒地主导、强推了超级规模的“棚改”如果在“棚改”出来的地块上再建新房,随着容积率的必然提高,不几年间,会是倍数级的新房入市供大于求的矛盾,显然将因此而倍数级的严重 (四) 说到政府为房忙时,我们总强调“土地财政”对于地方政府至关重要,这其实是很片面的认识地方政府可能最关心“土地财政”,但整体而言,房市繁荣、房价飙升不仅为政府带了“土地财政”,带来了相关行业的繁荣,更带来了社会运行成本高昂、民众生活压力大生活压力大,民众会去加班、拼命工作赚血汗钱,就意味着GDP高涨 GDP崇拜通常被嘲讽,说没有意义张五常甚至得出了“狗屎论”,说阿甲看见一坨狗屎,作价5000万卖给阿乙,然后阿乙以5000万的价格卖回给阿甲,就凭空创造出来了1亿元的GDP凡此种种,都是在道理、社会、民众意义上谈GDP但换在政府的角度上,却不能说这1亿元的GDP是空头的即阿甲将无成本的一坨狗屎卖给阿乙,达成交易,阿甲就必须向政府支付增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等一系列税费而阿乙将这坨狗屎再原价卖回给阿甲,也至少需要支付营业税这坨狗屎的交易确实对社会无益,但对于政府却是带来实实在在的收益,能够因此征收超过5000万元的税 所以,无论是否公开主张、宣扬,在各级政府的实际运行过程中,皆一定以GDP为政绩考核的核心标准一旦权力失去约束,各级政府将因此而不断下探社会、民众的承受力极限,以更高的制度、生活成本压迫其更加努力地工作人不分男女老幼,时不分白天黑夜,创造的GDP越高,税收越多,越能满足政府的支出需要纵然地方政府心肠不够硬、惧倒行逆施工作的越来越难,竟有退意,中央政府也一定会高扬起鞭子,迫使其在倒行逆施的路上越走越远GDP崇拜的背后,实在是不受限制的权力恣肆,导致制度成本越来越高,且不可能受控制,因而对更高税收的依赖 好几年前,我跟朋友闲聊房地产市场,已经常常说:为政府利益计,必须维持房市的繁荣,即更高的房价、更高的空置;更高的房价、更高的空置是提高制度、生活成本的主要手段之一,但不是全部;为维持房市的繁荣,最好的办法是借军事演习之名,核平北上深广及大部分一线城市核平后再重建,可保证至少10年的房市繁荣我真不是完完全全地开玩笑在既定框架内,延续房市的繁荣,只能是这个办法但我也真不敢相信,人会坏到这个地步,竟倒行逆施到这种程度然而,没想到这么快就变成了现实大规模“棚改”其实就是对于中小城市的一次设定比例的“核平”不过,因为中小城市本身的边缘化,这样的“较低烈度核平”效果有限 不要想当然地在社会、民众利益与政府及其工作人员的利益之间划上等号特别在一个权利对于权力毫无约束力的社会,两者间的利益是对立的特别在增量存革的“蜜月期”后,越是临近存量改革,越是抗争激烈:社会、民众的利益越是没有保障,政府及其工作人员的利益越有保障;要保障政府及其工作人员的利益,就必须不断削弱、无限侵害社会、民众的利益 因此,在现行框架之内,“核平”的烈度将越来越高唯有不断提高“核平”的烈度,才能在一定时段内解决房子越来越多、交易重趋萎靡的问题如果有一天,如荆州这样的城市被强令每5年就完整地拆一次,每年必须拆掉城市的20%,我也不会觉得奇怪 不要乱谈什么火山总有爆发的一天人家自己都拖一天算一天,夏虫不言冰,倒行逆施者根本不考虑可持续发展的问题 (五) 以上,我们主要说了中小城市一线城市则不同一线城市的房价飙升尽管不是完全与“棚改”无关,却主要是因为猬集资源行政权力的每一次更加集中,包括财税在内的优势社会资源每一次猬集,都是在限制区域、城市间的自由竞争,进一步拉开一线城市与其他区域、城市间的距离多数人会向往更好的工作机会、生活质量,愈比较愈觉得其他区域、城市里的社会经济发展、生活质量无法忍受,纷纷涌向一线城市何况,无论工作、生活完全离不开一线城市,都在很大程度上与行政强制有关这样又会形成:其他区域、城市越不宜居,一线城市越是人口畸型猬集,运行成本越高、生活压力越大,政府越是受益彻底搞死其他区域、城市,让更多人感觉到在这些区域、城市里的生活无法忍受,最有利于一线城市 国内一线城市的发展之初主要是因为社会结构的变化,但久而久之,却不能形成城市带式的繁荣,反而造成周边的贫困带且一方面是整座城市内的运行成本越来越高、生活压力越来越大,另一方面却逆通讯、技术发展而形成畸型规模,并在加速扩张中,完全是行政强权打造出来的“孤岛”,绝非市场所自然形成用托克维尔的话来说,“巴黎即法国,法国即巴黎”集整个法国的资源打造巴黎,利用巴黎吸取全社会的资源 不要以为畸型的结果肯定不能持续无论经济、技术如何发展,资源总有限度当资源已经被畸型配置,且畸型配置得非常严重,社会将被迫接受畸型配置结果纵然制度变化,也无力恢复正常 从投资角度考虑,国内一线城市好地段的房产,纵然以美元计价,也有非常好的保值属性但这样的保值属性建立在社会资源被严重透支、已经失去校正能力的基础上,是少数人的幸运,更是大多数人、无数代人的悲剧 既然没有真正的市场,就不要幻想按市场规律办事、凭市场规律胜出以王健林为例,在国内市场这一块,其企业集团的向“轻资产”转型,便错过了这一轮“棚改”给“重资产”经营带来的惊天暴利如果王健林不错过一轮“重资产”经营的惊天暴利,仅以企业经营论,绝不至于陷入目前的窘境 在行政强权的世界,只有行政强权可讲,没有市场规律可论只要行政强权还有一丁点办法,就会竭尽全力与社会、民众的利益对抗,敲骨吸髓地实施剥夺、掠夺跟着行政强权走,一定有不正当利益供牟取;背离行政强权,连正当利益也无法保证 (六) 我们谈到的第二个问题:房屋租赁价格为什么与售价不成适当比例那是因为迄今为止,行政强权较少介入租房市场越是如此,市场规律越是会发生作用 即房子实在太多,尽管几乎没有囤积成本,尽管囤积必定享有行政强权保障带来的暴利,但相当部分业主还是希望能赚得更多一些虽然只是部分释放,供给也远大于市场需求所谓以现在的租金计算,50年的总和可能还不抵房子的售价,不仅是一线城市的特有现象,在中小城市甚至更加严重 一线城市的房租之所以与售价不成比例,其实不能排除房价过高而租房者收入过低,无力承受较高房租的原因但特别在 大陆中小城市,房屋租赁价格之所以与售价不成适当比例,唯一的原因就是供大于求,市场规律发生了作用 还是以荆州市为例在城市中心区,二室一厅,并带有简单装修以及空调电视等电器的房子,租金800-1000元/月,非常容易租到而地段、配置更差的房子,价格更低500元/月租二室一厅的房子,也不是不能办到作为 大陆中等城市,荆州并不发达,民众收入较低但在房屋租金方面,荆州人并不是没有稍高些的支付能力然而,满城空置决定了但凡行政强权不介入,任由市场调节,只可能维持低租金的局面 低租金而高售价并存,原因就在于房屋尽管是消耗品,每一天都在走向老化、坍塌、虚无,但行政强权使出浑身解数打造了一路上涨、永不下落的市场因此,纵然零租金,长期空置,也并不影响炒房者获得暴利租金其实可有可无在房屋的老化、坍塌、虚无的时限内,甚至连自然消耗因素也无需考虑 对于绝大多数现代国家,整体性的较低房价、较低空置率才是正常情况那并不需要领导有方、措施得力,而是自然就会形成的结果而高房价、高空置则必须依赖行政强权的倒行逆施维持一日不倒行逆施,就不能维持高房价、高空置 出于特定的思维方式,行政强权伊始,主持者未必不是信心满满,以为非如此则不能实现合理配置资源、天下大治然而,行政强权管到哪里,哪里一定出问题随着形势恶化,行政强权会彻底抛弃曾经的信心,明知是错也倒行逆施到底 以故,如果我们希望一个保证社会平滑运行的稳定秩序,必须以明确权力的边界为前提只有明确权力的边界,将应属市场的还给市场,种种现实问题才具有解决的可能性反之,无论怎样的技术设计都没有丝毫意义,会沦落为行政强权胡乱折腾的借口,不断削弱、无限侵害社会以及民众利益的手段 (七) 这里,我还想说一说近段时间里被炒得火热的教育方面的租售同权 必须要说明的是,除去少数一线城市外,全国多数地方早已是如此在我们荆州市,乃至整个湖北省,20多年前就落实了教育方面的租售同权这并不意味着租房者的子女能入读名校因各种技术性设置,租房者的子女往往被实际排除在名校的招生范围外租售同权的最大意义在于租房者的子女终于能入读学区内的公办学校相比于把他们赶到民工子弟学校,甚至罔顾其有没有书读,这确实是进步 现在广州市也明确提出教育方面的租售同权可能在不久之将来,所有区域、城市都可能落实租售同权但因此而部分解决的是国民待遇问题,是对于国民基本权利的保障问题也许在上述方面有很大的意义,却与房地产市场的关系不大竟然把强化租赁房建设作为解决住房问题的主要办法之一,那是不可能有任何效果的 已经是高空置,相当于汤里放多了盐高空置又高价,说明没有了真正的市场,只剩下了行政强权如果再进一步强化行政强权,修更多的租赁房,那就是试图以大量加盐的办法将汤变淡,怎么可能呢 各级政府现在迎合舆论的天真,鼓吹自己要修多少租赁房,假装以社会、民众的利益为追求其中,有良心的主政者喊喊口号就算了您没有看错,我说的是那些有良心的主政者没有良心、廉耻的主政者才会真的积极将那些口号变成现实因此而无端消耗更多资源外,另有最可怕的前景即现实社会的运行中,租房价格之所以还相对较低,就是因为政府较少介入,市场规律相对更充分地发挥了作用随着政府的强力介入,这最后的一点空间又要被压缩从此后,租价与售价齐飞,不仅买房难,更加要租房难 毕竟,政府要提高租价太容易无非找出各种理由,严禁业主擅自出租房屋随着理由越来越多,最后,政府取得出租房屋的垄断权,或自营,或高价出让予特定主体,为租金不断上涨创造一切条件房价之所以上涨,无非也是靠了这些法子对于哄抬物价,各级政府都拿手经验最丰富,办法特别多 (八) 当权力不受约束,最坏的选择一定是各级政府的必然选择,最坏的结果一定是社会必将承受的结果人于其中,徒唤奈何最不想看到的是许多人经多年的洗脑,自行在社会、民众利益与政府及其工作人员的利益之间划上等号,在行政强权与公平正义间划上等号,怀抱着真诚,迷信行政强权,对行政强权主导的种种倒行逆施抱以天真的期望,竟真诚地为之摇旗呐喊,