北京楼市一年内将进入下跌通道

 作者:班刁唇     |      日期:2018-03-04 05:16:35
多人以开发商拿地成本高来推论房价必然高,这实际是缺乏基本的经济学常识,因为影响房价的所有的因素都要归结于供求两大方面,土地成本影响的是供给,而目前房价高涨的关键因素却是需求,试想,如果需求为零,即使10万一平拿地,那销售价格也只能为零;相反,即使土地零价格出让,而需求很大,那么房价同样会暴涨 投机需求绑架刚性需求 房子的需求可以分为两部分:投机需求和刚性需求,而衡量两者是否合理的经济指标分别是房价房租比和房价收入比目前北京房价均价高于4万元,房租低于100元/月/平,人均收入5000元/月,每个家庭每年总收入12万元,三口之家刚需面积假设为80平,那么房价房租比是400,而合理值为250,房价收入比26,而合理值为5由此看来,房子的投资价值已经丧失,投机需求只有依赖于房价上涨获取回报,也就是绑架了刚需;而刚需的收入早已不堪重负,只有依赖于按揭借贷,这蕴含了巨大风险 捉襟见肘的货币增量 按揭贷款依赖于中国货币供应量的增加,在中国90%以上的货币投放是由顺差决定的,其中顺差又包括经常性顺差和资本顺差,由于人民币的持续升值,经常性顺差逐步缩小,而资本顺差也有外流的趋势,加上高达20%的准备金率收缩基础货币,因此,中国总体货币供应量不足,“钱荒”就是这种态势的首次演习目前,北京以外的银行以及北京内的中小银行已经停止了房贷,压倒房价的最后一根稻草即将来临 有人说,中共政府不会坐视房价泡沫破裂,会极力维护,但是经济规律是不以人的意志为转移的,即使是政府在房价崩塌面前也无能为力由于市场经济存在天然的痼疾——消费不足,因此在市场经济周期末端必然大批的企业销售疲软,利润下滑乃至亏损,而大量的投机资本涌入房市,大幅推高了居住和生产成本,由此带动了人力成本高涨,从而形成成本推动型衰退,企业被迫减产保价,也就是滞涨,为了确保克强底线,货币当局必然收缩,结果进一步恶化了货币短缺态势,使房价下跌加剧 房价预测失败的原因中国的房价谁说了算?不是总理而是华远地产老总任志强,因为他一直唱多房地产,而恰恰在过去的十年,中国房价涨了十倍与之对立的则是谢国忠,他总是预言房价要跌,结果一直没有兑现,其独立经济学家的称号几近动摇在中国,任谢都有无数的支持者与谩骂者,但可以断定,两人的预测都不正确因为中国房价在08年有过一次大的下跌,只是被09年的4万亿带来的10万亿信贷反转了08年美国次贷危机爆发,全国房产销售收入2.4万亿元,北京房价由高位回落,09年1月份至12000元一平,随后在10万亿信贷的拉动下,在10年3月达到24000元一平,这恰好和信贷量相吻合,09年全国房产销售4.4万亿元,商品住宅同比增近八成应该说,4万亿投资对中国经济率先回复有积极的贡献,但由于忽略了中国房地产政策的天然缺陷,没有在消除其资本属性前放松货币,只能使资本涌入房地产市场,导致其暴涨,形成经济之癌,这是前政府一片好心却办成了坏事 房产泡沫破裂造成的巨大社会财富浪费 极端脆弱的刚需在外熏内烤双重压力下,终将倒塌,裸泳的投机需求浮出水面,房价暴跌,泡沫破裂,断供、倒闭、破产不绝于耳,曾经的鬼城、空城成片的倒下,天量的水泥、钢筋、玻璃、建材、电力、农民工的血汗化为乌有,恍若梦境房价涨到什么时候?股市能涨吗?人们焦急地问事实上,房价与股市的涨跌完全是人们自身造成的当刚需耗尽时,也就是没有多余的购买力时,房子落入普通人手中时,房价跌势来临当大部分人都想逃离股市时,股价跌无可跌之时,股市牛市不期而至这就是庄家和散户的游戏,这是李嘉诚抛售大陆房产的原因,这是华人首富的根源,这是远见卓识与盲从短视的对决因为他知道,股市从6000点上升到8000点的难度比2000点回升到4000点大得多,既如此,何不在5000点抛售,2000点捡回?前者的风险远大于收益既如此,卖出房产买入股票难道不是稳健投资所要求的吗?