房产税近期全面开征?你想的太简单了!(图)

 作者:娄蚊踽     |      日期:2018-01-02 18:11:03
最近各个圈都很热闹 从天价药到假疫苗,从奖励二胎到以房养老,从P2P爆雷到长租公寓爆仓 现在的年轻人真不容易,房价不降、房租上涨、物价提高,工资却不高,还要时时面临更多的不确定性 多少人焦虑,多少人迷茫,多少人坐卧不安,多少人观望踌躇...... 然而,真正的宿命,仍未可知 就比如房产税,近期的呼声又高了起来,官方对房产税的频繁吹风,让我们不禁想到,狼是不是真的快要来了 1 首先来说,房产税的推进,一方面是为了抑制炒房,另一方面可以提高财政收入 欧美发达国家均实行房产税制度,地方财政60%依赖于房产税,所以中国未来也一定会全面推行房地产税制度至于是不是马上就会落地,我们来分析一下 如果房产税真的全面开征,谁最慌 即使房产税有合理的免征面积,但是在中心城市囤积了大量房子的人,财富也将会大幅缩水 如果到时候出现集中抛盘,对中心城市短期房价会构成不小的影响 在三四线城市囤积了大量住宅的人,受到的将是暴击 由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,但当你想抛盘的时候,可能连“接盘侠”都找不到 手中有多套房、负债率非常高的炒房者,这类人的压力是最大的 加杠杆购房是因为当初的预期是房价会一直上涨,而一旦市场全面抛售房源,他们可能会选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低 不管哪类,持有多套房源的人,最终的结果都会选择卖掉他持有的投资房,只保留一个自住的,免征房产税的房子 那么,为什么是卖掉,而不是租出去,把房产税转嫁到房租上呢 2 房子的出租不失为一个开源节流的好办法,房产税征收租金会涨吗 答案是会!房子征收的税费越多,所谓羊毛出在羊身上,房东会将税费征收的部分强行加到租金里 但是不可能把所有加出来的税都转嫁到租金上,因为租房人群的承受能力是有天花板的 目前一线城市的租售比一般为1.5-2%,如果想快速提升到3-4%是不可想象的看最近大城市租金上涨幅度约为20%左右,已经导致民怨沸腾,国家介入平抑租金 假设目前租金5000,对于北上深很多月入一万的人来说,已经达到了承受能力的极限,如果这个时候开征房产税,假定只征收一个点,600万的房子一年征收6万,那就是每月5000,如果能全部转移给租客,那么租金会直接暴涨到一万元这种涨幅是肯定让人难以接受的 等价类比之后,高端房子没什么人租,原来高收入的人租中等房子,中等收入的人租差房子,收入低的人租不起房可能就回老家了 但是我们知道,工资呈现金字塔分布,从上到下人数急剧递增,人数最多的就是中低收入阶层,而房源数量最多的,也是中低房租房源 大量中低收入者离开之后,原来那些中低房租房源,就会大量空置,这个损失只能房主自己承担房子空置的损失再加上房产税对房主来说可不是一个小数目,时间一久就会促使房主抛售房产 如果不抛售,再来看看投资房产的回报率: 北京等大城市的住房出租投资回报率大概是1.5%左右,而贷款利率是5%左右也就是1000万的房子,如果是在高位买入,贷款七成,每年要交35万的利息给银行,而租金收益只有15万,妥妥的亏本生意 如果这个时候征收1%的房产税,也就是每年收10万元的税,那每年的持有成本就是45万,在房价不涨的前提下,如果想要不亏损,每个月的租金要提升到3.75万元,这在短期内是万万不现实的 为了避免长期亏损,房子就要卖出去 也就是说,房产税是真的有效果的,如果真的推行房产税,确实可以解决我国房产投机和空置房的问题,促使这些房源向市场抛售,导致房价下跌 3 那么,为什么以前的房产税试点影响不大 房产税是2010年首次提出,2011年1月,上海和重庆就进行了试点然而效果并不明显 上海及重庆试点房产税的前3个月,两市住宅成交量分别下降46%和26%,比同类城市降幅高10至20个百分点,但成交均价并未出现明显下跌,而第二年两地成交量就呈现较大幅度的增长 此后3年多,房产税试点对房价的影响更是可以忽略不计 其原因主要是,上海试点中有6条税收减免政策;而重庆只是为豪宅“量身定做”的房产税征收方式,这种,甚至被人们戏称为房地产界的“奢侈品税” 征收面小、税率低,而且类似于奢侈消费税,也就是只有这个消费的额度或者说消费的面积超过了一定的限额,那才会征收到 可见,试点的房产税并不想给市场带来过渡震荡 到了2016年,上海房产税收入为171亿元,土地出让金收入1578亿元重庆房产税收入57亿元,土地出让金705亿元 这个数据可以看出,房产税在财政收入中的占比微弱,一旦房价出现崩塌导致土地拍卖出让金收入锐减甚至流拍,那么房产税根本堵不上这个窟窿 上海的土地财政依赖程度是全国最低的,仅为30%左右,即便如此,如果少了这千亿收入,上海市财政也完全扛不住而很多地方政府,土地财政依赖程度高达50~80% 除非,房产税的收入能够达到一定的比重,抵上土地出让金的收入,但目前房产税的征收,仍然会导致房价崩塌而且房产税的推出,短期内是无法完全替代土地财政的 但如果房产税征收幅度过高,引发崩盘,会出现什么结果? 北、上、广、深等拥有多套以上房产的人,纷纷出货,短期内大量抛售,市场严重供过于求造成房价大跌; 中小城市房子也连带滞销,房价大降,土地流拍,或只能以极低的价格拍出几百个靠“土地财政”生存的城市一下子断奶,连工资也发不出; 与房地产有关的产业一片萧条,失业率急剧上升,并引发不可预知的社会动荡 所以,崩盘不但不是政策想到达到的目的,反而是最怕出现的结果 4 那么反复吹风房产税的目的是什么呢是给未来做准备,毕竟存量房是越卖越多,多到一定的份上,开征房产税的税收就可以覆盖掉土地出让金,这个时候才是开征的日子 也就是说,在征收房产税之前,肯定是要先去库存 房地产政策不会脱离房地产行业基本面当前中国房地产市场存在两类问题,在一线和强二线体现的是价格过高问题,在三四线和资源型省份体现的是库存问题 出现泡沫的根本原因,在于城市化第二阶段房地产市场需求区域分化,以及当前城市国土规划不到位导致的人地分离、供需错配 中国广大三四线城市、中西部地区和资源型城市圈存在较高库存泡沫 在一线和强二线,刚需和改善性需求持续旺盛,而库存相对不足,投资投机性需求旺盛,加速房价上升 这正是目前楼市的现状,房价处在高位,三四线高库存,一二线供需不平衡如果要在房价的高位推房产税,一个操作不留神就会引发暴跌 目前经济下行压力并没有缓解,国家开放二胎之后,买房子、养孩子、教育等可能在未来若干年内又成为一大难题,对于处于这一阶段的人群而言,其生活压力、生活状态都会受房产税影响很大 推行房产税难度极大,不然不至于反复多年进行试点 房产税的本质是税收,房地产税无论立法周期多长,最后也肯定要开征 但肯定不是现在,也不会是近期,更不可能是普通人难以承受的高税率 而且,随着目前楼市风向的逆转,高房价被控制,做为最大杀器,一不留神就会伤敌一千,自损八百的房产税,更没有了尽快开征的动力,毕竟,不到最后,谁也不想去触动这颗大雷 但是,随着三四线城市去库存的逐渐完成,可拍卖土地的逐渐减少,接盘侠越来越少,面对三四线严峻的地方债问题,房产税又是迟早要开征的,至于何时开征,又以何种形式开征,不妨拭目以待 但基本可以确定的是,房产税的征收要达到三个目的,一是能够在一定程度上弥补土地财政的缺口;二是让持有房产的成本有所提高,但又不能提的太高;三房产税出台后不能以让人急于抛出手中房产,